¿CUÁNDO SE APLICA LA INVERSIÓN DEL SUJETO PASIVO EN LA VENTA DE INMUEBLES (naves industriales, locales comerciales)?

¿CUÁNDO SE APLICA LA INVERSIÓN DEL SUJETO PASIVO EN LA VENTA DE INMUEBLES (naves industriales, locales comerciales)?

Para poder aplicar la inversión del sujeto pasivo en la venta inmuebles, tenemos que irnos a la letra “e” del artículo 84.1.2º de la Ley de IVA (LIVA), donde quedan recogidos los supuestos en los que se podrá utilizar la inversión del sujeto pasivo:

• Las entregas efectuadas como consecuencia de un proceso concursal:

• Para poder aplicar la inversión del sujeto pasivo en este caso, deben cumplirse que la operación vaya por IVA y que ambos sujetos intervinientes en la operación sean sujetos pasivos del IVA.
• Los bienes inmuebles que forman parte del proceso concursal podrán transmitirse aplicando la inversión del sujeto pasivo cuando se trate de terrenos urbanizados o en curso de urbanización o cuando se produzca la renuncia a la exención, como por ejemplo, de terrenos rústicos. Además, también se aplicará incluso aunque se trate de una primera transmisión, cuando quien transmite es la entidad concursada.

• Las entregas exentas a las que se refieren los apartados 20º y 22º del artículo 20 de la LIVA, en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.

• La LIVA recoge varios supuestos en los que se podrá ejercer la renuncia, por parte del transmitente, de la exención del IVA en la adquisición de inmuebles, como por ejemplo:

-      En la venta de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, así como de terrenos no edificables en los que existan construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas.

-      En la segunda o ulterior transmisión de una edificación, cuya construcción o rehabilitación esté terminada, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas.

Esto significa que la venta de inmuebles de segunda mano no tributará, de entrada, por IVA, si no, por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Están sujetas y no exentas las primeras entregas o transmisiones que realice el promotor tras la construcción de la edificación, pero no las posteriores transmisiones.

No tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción a compra, salvo que el adquiriente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo.

Será también primera entrega la que resulte tras un arrendamiento con opción de compra una vez que se ejercite, concertado por el promotor.

• Las entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre los bienes inmuebles, entendiéndose que se ejecuta la garantía cuando se transmite el inmueble a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada o de la obligación de extinguir la referida deuda por el adquiriente.

• Como ya ocurre en los casos anteriores, adquiriente y transmitente tienen que ser sujetos pasivos de IVA, debe ser una primera entrega de inmueble (si fuese una segunda, nos iríamos al supuesto anterior) cuya construcción o rehabilitación haya finalizado, con previa renuncia a la exención del IVA y la transmisión del inmueble debe producirse en ejecución de garantía, en dación en pago o subrogándose en la obligación del saldar la deuda.
• En todos estos supuestos, el destinatario de la factura deberá autorrepercutirse el IVA y se lo deducirá (si tiene derecho), sin necesidad de emitir autofactura.

En todos estos supuestos, además, transmitente y adquiriente deberán ambos ser considerados sujetos pasivos del impuesto.